1. Bong bóng bất động sản Nhật Bản: Hiện tượng kinh tế chấn động thập niên 1980
Bong bóng bất động sản ở Nhật diễn ra trong thập niên 1980 và đầu 1990, khi giá bất động sản và chứng khoán tăng vọt một cách phi lý, vượt xa giá trị thực tế. Cụ thể, giá đất tại các thành phố lớn như Tokyo, Osaka tăng phi mã, giá trị bất động sản tại Tokyo cuối thập niên 1980 được ước tính vượt tổng giá trị bất động sản toàn nước Mỹ. Nhiều người, kể cả tầng lớp trung lưu, đã vay ngân hàng để mua đất hoặc đầu tư chứng khoán với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng.
Nguồn gốc của hiện tượng này xuất phát từ:
- Chính sách tài chính nới lỏng sau Hiệp định Plaza (1985): Đồng yên tăng giá khiến xuất khẩu gặp khó khăn, buộc Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ) giảm lãi suất mạnh để kích thích kinh tế trong nước.
- Tín dụng dễ dãi: Các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng một cách thiếu kiểm soát, cho vay đầu cơ bất động sản mà không xét kỹ giá trị tài sản.
- Tâm lý đầu cơ lan rộng: Người Nhật lao vào bất động sản vì tin rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng vô hạn.
2. Vỡ bong bóng và hậu quả nghiêm trọng
2.1. Nguyên nhân bong bóng vỡ
- Chính sách thắt chặt tiền tệ: Đến năm 1989, trước nguy cơ lạm phát, BoJ tăng lãi suất liên tục. Điều này khiến chi phí vay vốn tăng cao, khiến người đầu cơ không thể trả nợ.
- Sụp đổ giá bất động sản: Từ năm 1991, giá bất động sản giảm mạnh, nhiều khu vực mất giá đến 70%-80% trong vài năm. Những người vay ngân hàng mua nhà đất rơi vào tình trạng “nợ âm” (negative equity), tức số tiền vay cao hơn giá trị tài sản.
2.2. Hậu quả với người dân và kinh tế Nhật Bản
a. Người dân vỡ nợ và phá sản:
- Nhiều người Nhật không trả nổi khoản vay vì giá trị tài sản giảm quá sâu. Hàng triệu hộ gia đình phải tuyên bố phá sản hoặc mất nhà.
- Áp lực nợ khiến nhiều người chìm trong căng thẳng tâm lý, dẫn đến gia tăng tỷ lệ tự tử trong giai đoạn này.
b. Khủng hoảng ngân hàng:
Các ngân hàng Nhật đối mặt với khối nợ xấu khổng lồ. Nhiều ngân hàng phá sản hoặc buộc phải hợp nhất để tồn tại.
c. Thập kỷ mất mát:
- Từ 1991 đến đầu 2000, kinh tế Nhật rơi vào đình trệ kéo dài, với tốc độ tăng trưởng GDP gần như bằng 0.
- Lạm phát thấp, thu nhập không tăng trưởng trong khi niềm tin của người dân vào thị trường lao dốc.
d. Hệ quả tâm lý xã hội:
Người Nhật mất niềm tin vào việc sở hữu tài sản lớn như nhà đất. Từ đó, tâm lý “chỉ thuê nhà, không mua” dần trở nên phổ biến.
3. Tâm lý người Nhật hiện tại: Sợ mua nhà, chuộng thuê nhà cả đời
Theo khảo sát gần đây, tỷ lệ sở hữu nhà của người Nhật thấp hơn nhiều quốc gia phát triển khác. Ví dụ:
- Năm 2023, tỷ lệ sở hữu nhà ở Nhật chỉ khoảng 61%, trong khi ở Mỹ là 65%-70% và Đức là 75%.
- Người trẻ Nhật (dưới 40 tuổi): Chỉ khoảng 30%-40% có ý định mua nhà, còn lại chọn thuê dài hạn.
Những nguyên nhân chính dẫn đến tâm lý ngại mua nhà có thể kể đến như bên dưới:
a. Ký ức đau thương từ bong bóng bất động sản:
Người Nhật thế hệ 1990 trở về trước chứng kiến hoặc trực tiếp chịu ảnh hưởng từ bong bóng bất động sản. Ký ức này khiến họ cảnh giác với việc vay nợ mua nhà.
b. Sự bất ổn về giá trị bất động sản:
Giá nhà tại các khu vực ngoại ô hoặc nông thôn Nhật giảm liên tục do dân số già hóa và giảm dần. Người dân lo ngại mua nhà sẽ mất giá trị trong tương lai.
c. Chi phí sở hữu nhà quá cao:
Không chỉ giá mua, mà chi phí bảo trì, thuế bất động sản và các khoản phí khác tại Nhật cũng rất đắt đỏ. Thuê nhà trở thành giải pháp kinh tế hơn đối với nhiều người.
d. Thói quen sống thực dụng:
Người Nhật ưu tiên sự linh hoạt và tránh ràng buộc tài chính dài hạn. Thuê nhà giúp họ dễ dàng chuyển chỗ ở hoặc thích nghi với thay đổi công việc.
e. Tâm lý ngại rủi ro và ưu tiên ổn định
Người Nhật hiện tại có xu hướng tiết kiệm, đầu tư an toàn (chẳng hạn gửi ngân hàng hoặc mua trái phiếu chính phủ) thay vì mua nhà. Họ lo ngại rằng mua nhà không chỉ là gánh nặng tài chính mà còn có thể là “cạm bẫy” khiến họ bị ràng buộc.
4. Thuê nhà: Xu hướng lâu dài tại Nhật
Hiện nay, hệ thống thuê nhà tại Nhật phát triển vượt bậc. Các công ty bất động sản Nhật cung cấp nhiều giải pháp thuê nhà linh hoạt, từ ngắn hạn đến dài hạn, với đầy đủ tiện nghi. Hầu hết nhà thuê đều đảm bảo an ninh cao và được bảo trì tốt, giúp người thuê yên tâm. Bên cạnh đó, với thị trường lao động biến động, người Nhật thường thay đổi công việc hoặc di chuyển đến các thành phố khác. Thuê nhà giúp họ dễ dàng thích nghi mà không phải lo về việc bán hoặc chuyển nhượng nhà. Do đó tại Nhật Bản, thuê nhà vẫn được đánh giá là xu hướng lâu dài.
5. Liệu người Nhật có thay đổi quan điểm về việc mua nhà?
Mặc dù đã có các tín hiệu tích cực, ở các thành phố lớn như Tokyo, Yokohama, Osaka, giá trị bất động sản đã ổn định hơn, khiến một số người trẻ cân nhắc mua nhà để đầu tư lâu dài. Tuy nhiên rào cản vẫn còn đó, dân số Nhật tiếp tục già hóa khiến giá bất động sản ở các khu vực ngoài đô thị giảm không ngừng. Điều này vẫn khiến nhiều người vẫn e ngại.
6. Kết luận
Cuộc khủng hoảng bất động sản thập niên 1990 không chỉ để lại những hậu quả kinh tế mà còn in sâu vào tâm lý xã hội của người Nhật. Việc sở hữu nhà, từng là biểu tượng của sự thành đạt, giờ đây trở thành điều không cần thiết với nhiều người. Thay vào đó, người Nhật chọn thuê nhà để đảm bảo sự linh hoạt và tránh rủi ro tài chính. Tuy nhiên, ở các khu vực đô thị, quan điểm này đang dần thay đổi, cho thấy một hướng đi mới trong thị trường bất động sản Nhật Bản.
