Mua nhà trả góp tại Nhật Bản là một quyết định lớn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Quy trình này bao gồm nhiều bước, từ việc tìm kiếm căn nhà phù hợp đến ký hợp đồng và thực hiện thanh toán. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước để bạn có thể dễ dàng nắm bắt và thực hiện.
1. Xác Định Nhu Cầu Và Ngân Sách
1.1. Xác định nhu cầu cụ thể
- Loại nhà muốn mua: Chung cư (manshon) hay nhà tầng (ikkodate).
- Mục đích mua: Sử dụng để ở hay đầu tư.
- Vị trí: Gần ga tàu, trường học, bệnh viện hoặc khu thương mại.
- Diện tích: Số phòng và kích thước phù hợp với gia đình.
1.2. Lập ngân sách
- Tiền đặt cọc (tetsukekin): Thông thường 5-10% giá trị căn nhà. Đây là khoản cam kết giữa bên mua và bên bán, phải đóng vào ngày ký hợp đồng mua bán. Con số cụ thể có thể thay đổi tùy thỏa thuận giữa hai bên.
- Thu nhập hàng tháng: Tổng chi phí trả góp không nên vượt quá 30-35% thu nhập.
- Các chi phí khác:
+ 印紙税 (Phí tem hợp đồng): Chi phí bắt buộc để hợp pháp hóa giao dịch.
+ 仲介手数料 (Phí môi giới):
Nhà dưới 200 man yên: Tối đa 5% + thuế.
Nhà từ 200 man đến dưới 400 man yên: Tối đa 4% + 2 man yên + thuế.
Nhà trên 400 man yên: Tối đa 3% + 6 man yên + thuế.
Lưu ý: Mức phí có thể thay đổi tùy thỏa thuận giữa bên môi giới và khách hàng.
+ 保証料 (Phí bảo lãnh): Phí bảo lãnh cho khoản vay ngân hàng. Một số ngân hàng gộp chung chi phí này với 融資手数料 (Phí vay ngân hàng).
+ 融資手数料 (Phí vay ngân hàng): Khoảng 2.2% giá trị bất động sản tùy ngân hàng. Nếu đã bao gồm phí bảo lãnh, mục này không cần trả thêm.
+ 火災保険 + 地震保険 (Bảo hiểm cháy nổ và động đất): Không bắt buộc, tùy theo gói khách hàng lựa chọn.
+ Chi phí chuyển đổi quyền sở hữu: Gồm chi phí chuyển nhượng quyền sở hữu và phí dịch vụ cho văn phòng tư pháp (司法書士). Công ty bất động sản sẽ hỗ trợ thực hiện, bạn chỉ cần kiểm tra chi phí đã hợp lý chưa.
+ 固定資産税・都市計画税 (Thuế sở hữu bất động sản hàng năm): Công ty bất động sản sẽ gửi khoản thuế này khi bạn mua nhà.
+ 取得税 (Thuế mua bất động sản): Được gửi về sau 5-6 tháng kể từ khi mua, chỉ phải đóng một lần duy nhất.
Tóm lại:
Tổng chi phí khi mua nhà thường dao động từ 6-8% giá trị căn nhà. Nếu thanh toán bằng tiền mặt, bạn không phải trả phí bảo lãnh và phí vay ngân hàng. Riêng với chung cư, cần chú ý phí quản lý và phí tu sửa định kỳ hàng tháng.
2. Tìm Kiếm Và Lựa Chọn Nhà
2.1. Các kênh tìm nhà:
Website bất động sản: Suumo, Home’s, CHINTAI, Athome.
2.2. Công ty môi giới:
Nên chọn công ty uy tín, hỗ trợ người nước ngoài.
Một số căn nhà không công khai trên website mà chỉ trao đổi nội bộ (未公開物件 – mikokai bukken). Công ty môi giới sẽ ưu tiên giới thiệu cho khách hàng tiềm năng.
2.3. Mạng lưới cá nhân:
Bạn bè, đồng nghiệp có thể giới thiệu những căn nhà phù hợp.
2.4. Lưu ý khi tìm nhà:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đảm bảo căn nhà có chứng nhận sở hữu rõ ràng.
- Đánh giá tình trạng nhà: Tuổi thọ, kết cấu, hệ thống điện nước.
- Khảo sát khu vực: Môi trường sống, tiện ích công cộng, an ninh.
3. Thẩm Định Khả Năng Vay Vốn Ngân Hàng
3.1. Điều Kiện Vay Vốn Ngân Hàng Tại Nhật
Để được xét duyệt khoản vay mua nhà tại Nhật, bạn cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
- Visa dài hạn: Bao gồm visa vĩnh trú, gia đình định cư hoặc visa lao động trên 3 năm.
- Thu nhập ổn định: Tối thiểu từ 3–5 triệu yên/năm.
- Lịch sử tín dụng tốt: Không có nợ xấu hoặc vi phạm tín dụng trước đây.
3.2. Các yếu tố ngân hàng xem xét:
- Thời gian bạn sống tại Nhật: Bạn đã ở Nhật bao lâu?
- Loại visa: Visa lao động, vĩnh trú hay gia đình định cư.
- Tình trạng hôn nhân: Đã kết hôn sẽ có lợi thế hơn.
- Công việc:
+ Làm việc tại công ty lớn hoặc công ty đã lên sàn chứng khoán sẽ được ưu tiên.
+ Thời gian làm việc tại công ty hiện tại càng lâu càng tốt. - Thu nhập hàng năm (年収): Ngân hàng sẽ dựa vào mức thu nhập để xét hạn mức cho vay.
- Trình độ tiếng Nhật: Khả năng giao tiếp và hiểu hợp đồng.
- Lịch sử tín dụng: Tránh các khoản nợ xấu từ điện thoại, thẻ tín dụng hoặc vay tiêu dùng trước đó.
3.3. Quy Trình Thẩm Định Vay Vốn Ngân Hàng
Quy trình thẩm định vay vốn thường diễn ra qua hai bước chính:
a. Thẩm định sơ bộ (事前審査 – Jizenshinsa)
- Đây là bước xét duyệt ban đầu để xác định khả năng vay của bạn.
- Ngân hàng sẽ kiểm tra thông tin cá nhân, thu nhập và lịch sử tín dụng.
- Nếu hồ sơ đầy đủ và thông tin chính xác, kết quả thẩm định sơ bộ sẽ khả quan.
b. Thẩm định chính thức (本審査 – Honshinsa)
- Đây là bước xét duyệt cuối cùng để ngân hàng đưa ra quyết định chính thức.
- Các yếu tố được xem xét chi tiết hơn như: tình trạng nhà ở, mức vay, thời hạn vay và lãi suất áp dụng.
Lưu ý:
- Nếu quá trình Jizenshinsa suôn sẻ, kết quả của Honshinsa thường không có nhiều khác biệt.
- Mỗi ngân hàng sẽ có chính sách giải ngân và điều kiện khác nhau. Bạn cần xem xét kỹ để chọn ngân hàng phù hợp nhất.
3.4. Các Ngân Hàng Phổ Biến Cho Vay Mua Nhà Tại Nhật
Dưới đây là một số ngân hàng phổ biến với các mức lãi suất và điều kiện khác nhau:
- SMBC (三井住友銀行) 0.625% Phù hợp với người chưa có vĩnh trú. Có khả năng thương lượng vay được 100% nhưng lãi suất sẽ cao.
- UFJ (三菱UFJ銀行) 0.345% Phù hợp với người chưa có vĩnh trú. Yêu cầu đặt cọc trước 20% giá trị căn nhà.
- Mizuho (みずほ銀行) 0.375% Phù hợp với người đang xin hoặc đã có vĩnh trú.
- SBIネット銀行 0.448% Yêu cầu người vay có vĩnh trú.
Lưu ý:
- Lãi suất có thể thay đổi theo chính sách từng thời điểm.
- Bạn nên so sánh điều kiện và lãi suất giữa các ngân hàng để đưa ra lựa chọn tối ưu nhất.
3.4. Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị Để Vay Vốn Mua Nhà
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là yếu tố quan trọng giúp bạn dễ dàng vượt qua quá trình thẩm định. Dưới đây là các giấy tờ cần thiết:
a. Giấy tờ tùy thân:
- Hộ chiếu.
- Thẻ cư trú (在留カード – Zairyuu Card).
- Thẻ bảo hiểm xã hội.
- Giấy phép lái xe (nếu có).
- Giấy xác nhận cư trú (住民票 – Juminhyo).
b. Giấy chứng nhận thu nhập:
Giấy chứng nhận thu nhập từ công ty (源泉徴収票 – Gensen Choushuuhyo).
c. Giấy xác nhận nộp thuế:
Giấy xác nhận thuế cư trú (住民税課税証明書 – Juuminzei Kazei Shoumeisho).
d. Hồ sơ bổ sung khác (nếu có):
- Hợp đồng lao động.
- Sao kê tài khoản ngân hàng trong vòng 6–12 tháng gần nhất.
3.5. Lưu Ý Khi Thẩm Định Vay Vốn
- Kiểm tra tình trạng tài chính: Đảm bảo bạn có thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt.
- Nộp hồ sơ chính xác: Cung cấp thông tin đầy đủ, rõ ràng và minh bạch.
- Chọn ngân hàng phù hợp: So sánh lãi suất, chính sách và điều kiện để chọn ngân hàng phù hợp nhất.
- Tính toán khả năng chi trả: Khoản vay không nên vượt quá 30% thu nhập hàng tháng để tránh áp lực tài chính.
Thẩm định khả năng vay vốn ngân hàng là bước quan trọng khi mua nhà trả góp tại Nhật Bản. Để đảm bảo thành công, bạn cần hiểu rõ điều kiện vay, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chọn ngân hàng phù hợp.
4. Kiểm Tra Và Đàm Phán Giá
- Kiểm tra giá trị nhà: So sánh giá với các căn tương tự trong khu vực.
- Đàm phán: Căn cứ vào tình trạng nhà, chi phí sửa chữa hoặc giá trị tiềm năng.
- Nhờ hỗ trợ: Các công ty môi giới hoặc chuyên gia bất động sản giúp đàm phán hiệu quả hơn.
5. Ký Hợp Đồng Mua Bán
Các bước thực hiện:
a. Đọc kỹ hợp đồng: Nội dung, điều khoản, trách nhiệm của các bên.
b. Đặt cọc: Thường là 5-10% giá trị căn nhà.
c. Xác nhận các điều khoản: Bảo hiểm, bảo trì, nghĩa vụ pháp lý.
Lưu ý:
- Hợp đồng nên có bản dịch nếu bạn chưa thành thạo tiếng Nhật.
- Nên đi cùng luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để đảm bảo quyền lợi.
6. Thực Hiện Thanh Toán Và Nhận Nhà
a. Thanh toán:
- Khoản trả trước: Tiền đặt cọc và các chi phí phát sinh (thuế, phí môi giới).
- Khoản vay ngân hàng: Ngân hàng sẽ chuyển khoản trực tiếp cho bên bán.
b. Nhận nhà:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà trước khi nhận chìa khóa.
- Hoàn tất thủ tục chuyển tên sở hữu (登記).
7. Các Chi Phí Phát Sinh Sau Khi Mua Nhà
- Thuế bất động sản (固定資産税): Thuế hàng năm theo giá trị nhà.
- Phí bảo trì: Đối với chung cư, phí này bao gồm phí quản lý, phí tu sửa.
- Chi phí sửa chữa, cải tạo: Phát sinh tùy nhu cầu sử dụng. (一戸建て)
8. Lưu Ý Quan Trọng Khi Mua Nhà Trả Góp
- Đảm bảo tính pháp lý: Nhà phải có giấy chứng nhận sở hữu hợp lệ.
- Duy trì khả năng trả góp: Quản lý tài chính cẩn thận để tránh nợ xấu.
- Bảo hiểm: Nên mua bảo hiểm nhà để bảo vệ tài sản trước rủi ro.
Mua nhà trả góp tại Nhật Bản là một hành trình dài đòi hỏi sự kiên nhẫn và chuẩn bị kỹ lưỡng. Hy vọng bài viết này đã cung cấp thông tin chi tiết, giúp bạn tự tin hơn trong việc thực hiện ước mơ sở hữu nhà tại Nhật Bản. Nếu cần hỗ trợ, hãy liên hệ với các chuyên gia bất động sản uy tín!
