Việc sở hữu bất động sản tại Nhật Bản ngày càng thu hút sự quan tâm của cộng đồng người nước ngoài, đặc biệt là người Việt Nam. Những câu hỏi thường gặp nhất bao gồm: “Người nước ngoài không có visa tại Nhật có thể mua nhà được không?” và “Quy định pháp lý khi sở hữu bất động sản là gì?” Trong bài viết này, các chuyên gia sẽ cung cấp lời giải đáp chi tiết và đầy đủ để bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.
I. Người Nước Ngoài Không Có Visa Có Thể Mua Nhà Tại Nhật Không?
Câu trả lời là CÓ
• Nhật Bản cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản (bao gồm cả đất và nhà ở) mà không yêu cầu quốc tịch Nhật.
• Bạn không cần phải có thị thực vĩnh trú (PR) hoặc kết hôn với người Nhật để mua nhà
1. Điều kiện cơ bản
– Hộ chiếu hợp lệ: Cần có hộ chiếu và thị thực hợp pháp khi ký hợp đồng mua nhà.
– Tuân thủ quy định tài chính: Người nước ngoài cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế và giao dịch tài chính khi mua bất động sản tại Nhật.
2. Lưu ý quan trọng
– Nếu không cư trú tại Nhật, bạn vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế liên quan đến bất động sản.
– Mua nhà không đồng nghĩa với việc được cấp visa cư trú tại Nhật. Để sinh sống, bạn cần thị thực hợp lệ theo các quy định hiện hành.
II. Quy Định Về Sở Hữu Bất Động Sản Của Người Nước Ngoài Tại Nhật
1. Quyền sở hữu bất động sản
– Người nước ngoài có quyền sở hữu toàn bộ bất động sản (bao gồm cả đất và nhà), không giới hạn thời gian hoặc mục đích sử dụng.
– Quyền sở hữu được pháp luật Nhật Bản bảo vệ tương tự như công dân Nhật.
Lưu ý: Ở một số quốc gia, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà, nhưng tại Nhật, bạn có thể sở hữu cả đất và nhà.
2. Quy trình mua và đăng ký
2.1. Ký hợp đồng mua bán
– Sau khi thỏa thuận giá cả, bạn sẽ ký hợp đồng mua nhà với sự chứng kiến của công chứng viên hoặc luật sư. Bạn cần chuẩn bị:
+ Hộ chiếu
+ Giấy chứng nhận chữ ký
+ Thông tin tài khoản ngân hàng tại Nhật
+ Địa chỉ liên lạc tại Nhật để tham gia bảo hiểm cháy nổ, động đất (nếu không có, bạn có thể nhờ công ty bất động sản hỗ trợ).
2.2. Đăng ký quyền sở hữu
– Quyền sở hữu được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký Địa chính (法務局 – Houmukyoku). Thông tin đăng ký bao gồm:
+ Tên người sở hữu
+ Địa chỉ bất động sản
+ Quyền sở hữu (toàn phần hoặc đồng sở hữu)
– Bạn có thể tự thuê luật sư hoặc nhờ công ty bất động sản giới thiệu để thực hiện đăng ký. Hãy so sánh chi phí giữa các bên để lựa chọn hợp lý.
2.3. Thanh toán và nhận nhà
– Thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo minh bạch.
– Nếu bạn ở nước ngoài, có thể ủy thác cho công ty bất động sản thực hiện các thủ tục thanh toán và bàn giao tài sản.
3. Thuế và chi phí liên quan
3.1. Trước khi mua:
a. Thuế đăng ký sở hữu (登録免許税 – Touroku Menkyozei):
+ Đất: 0,4% giá trị tài sản
+ Nhà: 2% giá trị tài sản
b. Phí công chứng (司法書士費用 – Shihoushoshi Hiyou):
Khoảng 50.000–100.000 yên
c. Thuế mua bất động sản (取得税 – Shuutokuzei):
+ Đất: 3% giá trị đất
+ Nhà: 4% giá trị nhà
d. Phí môi giới và tem hợp đồng:
Khoảng 1%～ 3% giá trị tài sản cộng thêm phí tem.
3.2. Sau khi mua:
a. Thuế bất động sản hàng năm (固定資産税 – Koteishisanzei):
1,4% giá trị đánh giá tài sản
b. Thuế quy hoạch đô thị (都市計画税 – Toshi Keikakuzei):
0,3% giá trị tài sản
c. Bảo hiểm cháy nổ và động đất (火災保険+地震保険):
Chi phí tùy thuộc vào giá trị tài sản.
d. Phí tu sửa nhà trong tương lai.
3.3. Khi bán bất động sản:
a. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng tài sản:
Lợi nhuận từ việc bán sẽ bị đánh thuế từ 15–30%, tùy thuộc vào thời gian sở hữu (trên hoặc dưới 5 năm). Còn phụ thuộc vào cả bất động sản để ở hay bất động sản để đầu tư.
*Đối với bất động sản đầu tư:
– Mua chưa 5 năm đã bán: Thuế thu nhập（所得税） 30% + thuế cư trú（住民税）9％.
– Sau 5 năm mới bán: Thuế thu nhập（所得税） 15% + thuế cư trú（住民税）5％
*Đối với bất động sản để ở
Khác với bất động sản đầu tư, nhà để ở được áp dụng chính sách miễn giảm thuế, cho nên khi bán cũng sẽ không bị đánh thuế cao như bất động sản đầu tư. Kiểm tra ở cục thuế (税務署) để hiểu rõ hơn từng trường hợp.
4. Quyền và trách nhiệm của người sở hữu
4.1. Quyền lợi:
– Toàn quyền sử dụng và chuyển nhượng: Bạn có thể sử dụng bất động sản để ở, cho thuê hoặc bán lại.
– Không giới hạn thời gian sở hữu: Nhật Bản không áp dụng thời hạn sở hữu đối với người nước ngoài.
4.2. Trách nhiệm:
– Thanh toán đầy đủ thuế và phí: Không tuân thủ có thể dẫn đến mất quyền sở hữu.
– Tuân thủ quy định địa phương: Đối với đất xây dựng, bạn cần tuân thủ quy định quy hoạch và xây dựng của địa phương.
III. Kết Luận
Người nước ngoài, bao gồm cộng đồng người Việt, hoàn toàn có thể mua và sở hữu bất động sản tại Nhật Bản mà không cần quốc tịch Nhật. Tuy nhiên, bạn cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý, tài chính và thuế để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp.
Nếu bạn cần hỗ trợ hoặc thông tin chi tiết, hãy liên hệ với chính quyền địa phương, công ty môi giới bất động sản hoặc chuyên gia tư vấn pháp lý tại Nhật Bản để được hướng dẫn.
Theo dõi chuyên mục bất động sản trên website để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về nhà đất tại Nhật!
